DE STEEG – Het college van de gemeente Rheden is naar aanleiding van onder andere een behoefte- en draagvlakpeiling en vanuit financieel oogpunt van mening dat er wel een woningbouwontwikkeling op Nimmer Dor in Laag-Soeren zou kunnen en moeten plaatsvinden. De randvoorwaarden zijn vastgesteld in een Nota van Uitgangspunten op 11 januari 2011.
Het project Nimmer Dor is een langdurig project in Laag-Soeren en intussen is er veel veranderd. Een belangrijk aspect is dat er rekening gehouden dient te worden met de steenuil, maar ook met milieutechnische belemmeringen zoals de spuitzone. Ook de ontwikkelingen op de woningmarkt moeten worden meegewogen. Daarbij komt dat de gemeenteraad in 2008 in haar Woonvisie heeft gekozen voor meer nadruk op kwaliteit dan kwantiteit. Om deze redenen is er een ‘nieuwe start’ gemaakt met het project Nimmer Dor, dit staat in de Nota van Uitgangspunten. De helft van het gebied mag bebouwd worden en de rest blijft leefgebied voor de steenuil.
Het gebied Nimmer Dor ligt aan de oostzijde van de Harderwijkerweg. In het zuidelijke gebied van het oostelijke deel wil de gemeente bouwen (plattegrond). De noordkant blijft gebied van de steenuil. De plattegrond is een schets en nog geen vaststaand plan. De gemiddelde dichtheid in Laag-Soeren is 20 woningen per hectare. Dit komt in Nimmer Dor neer op een capaciteit van 58 tot 60 woningen want het plangebied beslaat 3 hectare.
Het college heeft bij de herontwikkeling een aantal stedenbouwkundige uitgangspunten. Zo moet de interactie tussen het dorp en het landschap behouden blijven. De nieuwe woonbuurt kent een ruime opzet met ruime tuinen en dat moet bijdragen aan het groene decor waarin de locatie gelegen is. De ‘hoofdingang’ van het nieuwe woongebied komt uit op de Harderwijkerweg bij het Sprengenhus (plattegrond). Ook de bebouwing moet aansluiten op de bestaande bebouwde omgeving. De woonwijk wordt een 30 km-zone. Aan de noordzijde van het plangebied staan drie oude eiken. Het college vindt de bomen beeldbepalend en wil deze behouden.
Het Soerens Belang vindt bouwen op Nimmer Dor ook mogelijk. In een reactie laat Soerens Belang weten dat uitbreiding van de hoeveelheid woningen in het dorp belangrijk is voor de gemeenschap. “Over het aantal woningen hebben wij nog geen mening omdat er nog geen concrete plannen kenbaar zijn. We verwachten dat het geen eenvoudig proces zal worden want niet alle inwoners zijn gelukkig met het besluit. Toch hopen wij van harte dat we met elkaar in gesprek blijven over oplossingen. Daarom is binnen het Soerens Belang de Commissie Nimmer Dor aangesteld. We willen graag meewerken aan de verdere invulling van het plan, waarbij we willen kijken hoe we woningbouw voor aanwonenden acceptabel kunnen maken. We stellen het daarom op prijs dat door de gemeente Rheden is toegezegd dat wij als Soerens Belang betrokken zullen worden bij het planproces”.
De gemeente Rheden heeft een peiling uitgevoerd naar het draagvlak voor Nimmer Dor. 60 huishoudens hebben de vragenlijst op internet ingevuld en ruim 120 huishoudens hebben meegedaan aan de telefonische peiling. Over het algemeen zijn de inwoners positief over de plannen. Velen denken dat nieuwbouw zorgt voor het behoud van het voorzieningenniveau en dat de woningbouw goed is voor de leefbaarheid in het dorp. Eén op de zes respondenten gaf aan zelf interesse te hebben in een nieuwe woning in Laag-Soeren en bijna de helft van de respondenten kent wel iemand die interesse heeft in een nieuwbouwhuis op Nimmer Dor. Daarnaast is eind november een inloopavond gehouden waar 80 inwoners op af zijn gekomen. Toen bleek dat er voor- en tegenstanders zijn. De tegenstanders wonen grotendeels rondom het plangebed. Bob Bouhuijs van Stichting Nimmer Dor Nee heeft al aangegeven om met alle juridische middelen het plan tegen te houden. “Een groot bezwaar is nog steeds de dichtheid van de bebouwing; die is met dit plan nog steeds hoog en misschien zelfs wel hoger dan het vorige plan. Ook had ik gehoopt dat het nieuwe college met een wethouder van D66 voor een andere insteek zou kiezen maar ook dit college kiest voor een grootschalige uitbreiding”. Vanuit de tegenstanders is kritiek geleverd op de peiling. Vragen zouden suggestief zijn en de uitkomsten onbetrouwbaar. Bouhuijs: “Onze stichting heeft altijd gepleit voor een onafhankelijk onderzoek naar de woningbehoefte in Laag-Soeren. Nu heeft de gemeente dit onderzoek uitgevoerd terwijl de gemeente zelf belang heeft bij dit onderzoek. Ik ken de resultaten nog niet, maar het is nog niet glashelder. Het blijkt nergens uit dat er in Laag-Soeren behoefte is aan 60 woningen. 60 woningen is te groot voor dit kleine dorp”.
Sinds de start van de planontwikkeling Nimmer Dor is er veel veranderd op de woningmarkt en daarom is er opnieuw gekeken over er behoefte is aan 60 nieuwbouwwoningen in Laag-Soeren. Op basis van de provinciale, regionale en lokale beleidsanalyses en de gesprekken met de makelaars, Woningstichting Eerbeek en Phanos, economisch eigenaar van een deel van het plangebied, blijkt dat maximaal 65 woningen op Nimmer Dor voldoet aan een behoefte vanuit de markt en daarmee afzetbaar is.
De uitkomsten van de reken- en tekensessies met Phanos zijn verwerkt in de gemeentelijke grondexploitatie. De variant met 58 woningen komt voor de gemeente uit op een tekort van 525.300 euro (658.660 eindwaarde). Een variant met minder woningen maakt het tekort groter. Het college stelt voor om de bufferreserve aan te vullen met de winst uit de grondexploitatie van De Beemd in Velp met een bedrag van zes ton. Uitgangspunt is dat de gemeente samen met Phanos woningbouw ontwikkelt op Nimmer Dor. Phanos dient akkoord te gaan met de Nota van Uitgangspunten. Een samenwerking met Phanos wordt met een overeenkomst vastgelegd en wordt er een plan van aanpak opgesteld. Er wordt een klankbordgroep met een adviserende en constructieve rol geformeerd die nauw bij het ontwerpproces zal worden betrokken. Zodra er een ontwerp ligt waar het college mee akkoord is en er aan de gestelde voorwaarden is voldaan, wordt er een ontwerpbestemmingsplan ontwikkeld. Dit bestemmingsplan wordt dan voorgelegd aan de raad. Het college verwacht in de eerste helft van 2012 een vastgesteld bestemmingsplan en dat er in 2013 kan worden begonnen met de bouw.
Op de plattegrond: De plattegrond van is een schets en nog geen vaststaand plan. De rode lijn is de Harderwijkerweg. Het gebouw met de gele ster is het Sprengenhus en daar tegenover een ingang naar het plangebied (aangeduid met gele pijl). De overige gele pijlen geven de interactie tussen het dorp en het landschap aan. De grote groene pijl staat voor een groenen omgeving waar de steenuil kan blijven leven.
